一亿多竟然买了限售房 上海保利绿地广场开发商遭买房人索赔

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近日，上海市杨浦区人民法院接到了一桩“离奇”的诉讼请求。原告方花了一亿多买下来的物业单元竟然是“限制出售”的，直接导致银行拒绝为原告方提供购房贷款，因此原告方要求开发商取消交易并pei chang损失。被“限制出售”的房子是怎么进入流通市场的，房产证又是怎么办下来的呢？

2021年，上海堃崟实业有限公司（下称“上海堃崟”）因业务需要，计划购买上海保利绿地广场位于杨浦区霍山路529号的商办物业作为办公场地，建筑面积1877.02 平方米。2021年4月30日，堃崟实业与上海保利绿地广场的开发商上海盛冠房地产开发有限公司（下称“盛冠地产”）签订购房意向书，并向其支付10万元意向金。

交易过程中，上海堃崟发现开发商手中的不动产权证书（即大产权本）内容显示：受让人“上海盛冠房地产开发有限公司”保留了荆州路198号903、904、908室、10层至23层办公楼自用，如需分拆销售需与杨浦区政府相关职能部门协商并征得职能部门批准后方可销售。2、商业部分不得出售转让，如需分拆销售需与杨浦区政府相关职能部门协商并征得职能部门批准后方可销售。而上海堃崟计划购买的办公场地，恰好属于盛冠地产的限售房产。此时，盛冠地产告知上海堃崟，称“有把握打开限售，但是需要上海堃崟配合杨浦区的相关政策”。

2021年5月8日，上海堃崟在杨浦区注册了一家名为“上海堃领实业有限公司”（下称“上海堃领”）的全资子公司，并由上海堃领与盛冠地产签订购房意向书，支付5255656元意向金。2021年5月17日，盛冠地产向退上海堃崟退还了10万意向金。至此上海堃崟已于此项目无关，此后的合同主体均为上海堃领。

2021年5月24日，盛冠地产和上海堃领签订购房框架协议，随后双方又签订了以租代售协议，随后的几个月里，上海堃领陆续向盛冠地产支付了物业保证金、租赁保证金、租金、车位费、首期、二期、三期房款总计逾5000多万元。

经过一年多的等待，2022年6月24日，双方预约前往杨浦区交易中心办理过户时，交易中心工作人员以房屋限售为由拒绝办理过户。据上海堃领透露，当时保利以及绿地等经办人员与交易中心工作人员经过一小时的沟通，在上海堃领缴纳了契税和印花税共计3020934.06后，交易中心出具了5个物业单元的不动产权证书，而证书上仍然注明商业部分不得出售转让。由于限售未能打开，双方交易暂停。同时，由于抵押物存在限售的原因，上海堃领通过银行贷款支付交易尾款的计划也无法继续进行。至此，上海堃领认为由于目标物业仍然属于限售，没有满足双方在签署系列协议时对于“打开限售规定”的约定，于是在2022年7月12日上海堃领向盛冠地产去函，要求在10日内协商解决争议，积极主动地解决目标物业限售的问题，为上海堃领提供没有权利瑕疵的物业产权。而盛冠地产并没有及时回应。


令上海堃领感到疑惑的是，开发商向其出售的房产，其销售的前提条件是“与杨浦区政府相关职能部门协商并征得职能部门批准”，既然上海堃领购买的5个物业单元完成了产权登记手续，是否意味着这5个物业单元的销售已经得到了杨浦区政府相关职能部门的批准？如果得到了批准，为什么拿到的不动产权证书上仍然有限售的内容？

上海堃领迫切地想知道，在那短短的一个小时里，保利置业和绿地集团和经办人员与杨浦区交易中心的工作人员是如何沟通的，怎么就能说服交易中心将原本限售的房产过户到上海堃领名下。

据悉，上海堃领诉上海保利绿地广场的开发商盛冠地产一案已被上海杨浦区人民法院受理，不久后将开庭，这桩“离奇”的房产交易细节将陆续对外披露。