【要闻】珠江新城楼评：一个容积率超7的楼盘，凭啥涨到12万+？

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以下复印件来源于镁不动产，作者陈一轮镁不动产

钱多漂亮，是为了镁。 我在大湾区，给你找个镁房子。 你好。 我是镁房地产的主编陈一朵。 前期写了珠江新城的标杆楼——中海花城湾的楼评。 今天继续写楼评。

同样在位于宇宙中心的珠江新城(中区)，也是备受关注的网络红盘嘉裕公馆。

这个棋盘和中海花城湾有很多相似之处，区位几乎一样，价格、等级、关注度也几乎一样，互相隐藏着做瑜伽。 01

网站评价

嘉裕公馆和中海花城湾只隔了一点点，所以他们的区位和周边一套几乎一样。

商业:除楼下的底商和优托邦外，还有天汇igc、k11、高德地春夏秋冬广场、兴隆路风情酒吧街，可以轻松行走。

学校:旁边是体育东路小学兴国学校，广州市天河中学(花城校区)。 这也是对口的中小学，可以排在天河区的第一段楼梯上。

医院:公立有广州市妇儿中心、中山眼科中心、大光华口腔医院，周边有私立卓正医疗等。

公园:珠江公园、花城广场、海心沙等在步行范围内。

文体:步行可以去广州市图书馆、广东省博物馆、广州大剧场等。

其他:周边30多个领事馆、各种五星级酒店、网吧……。

其实，嘉裕公馆离花城广场很近。 而且，只有花城街这条主干道，噪音接触面比中海花城湾(花城街和猎德街两条主干道)少一点。

但是，中海花城湾是纯地铁的上盖，楼下是猎德地铁站，出入地铁站时不用担心刮风。 而且一条路是igc (嘉裕公馆在igc的斜对面)。 综合来看，两者的区位可以打巴掌。 02

颜值评价

只看外壁面，路人可能会觉得嘉裕公馆在战壕里。 结果，在楼龄的更新(年入市)中，蓝色的玻璃窗帘在阳光下闪闪发光，超宽敞的阳台也有等级，建筑物整体的设计感比花城湾强一些。 查了资料，发现嘉裕公馆的设计团队很牛，清洗剑雄共同建设设计事务所。 冼剑雄是有名的建筑师，代表作有广东海上丝绸之路博物馆、广东美术馆时代分馆等，在建筑界占有相当的地位。 所以，嘉裕公馆在建筑设计上花钱过多，体现了一定的豪宅追求。

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景观评价

从建筑布局来看，嘉裕公馆也是围城式的，但东北角被优托邦占领，东南角有幼儿园，因此小区整体的平面图像钥匙。 小区共有10栋，小区园林不大，比中海花城湾小一点，但五脏俱全，园林、游泳池、网球场包在里面。 这一套和郊外的大盘相比，不值得一提，但放在珠城很好。

和中海花城湾一样，嘉裕公馆的密度也不低，但调查发现小区整体的容积率达到7，与中海花城湾几乎相同。

但是，因为中海花城湾的北侧是体育东小学(兴国学校)，南侧是igc百货公司，所以景观遮蔽物比较少，部分楼层可以看到江，景观价值略高。

相比之下，嘉裕公馆周围是高楼，东边是花城湾，南边是利雅湾，北边是朱美拉公寓，西边是花城广场的写字楼集合，景观遮蔽物更多。

实地踏板还感觉到小区的东北侧有一堵高墙。 这堵墙来自优托邦百货公司，这里有点硬，无聊，和小区不太协调。 没有这堵墙，嘉裕公馆在视觉上至少相当宽敞，质量感也更好。 04

户型评价

因为定位为中高级，嘉裕公馆不做小户型，都是119-206㎡的3-4房间，还有家院子和大阳台。

一朵找几个代表性的户型，让大家欣赏。

122.92㎡3+1房间

拥有三房两卫、入户花园和阳台，最罕见的是客厅和三个房间都朝南，主卧确保了制作衣帽间的空间，居住舒适性比较高。

这个户型面积小，门槛相对低，很受市场欢迎，几乎不放盘，一次放就一定秒。 (该户型贝壳网于10月10日交付1套，成交单价为13万+/平) 148.5㎡双主套3+1房

入户花园大，双主套，主卧设置衣帽间空间，实用性高，隐私好。 唯一的缺点是面积刚过豪宅线，必须多交税。 172.68㎡3+1房间

客厅更大，有10平方米的入户花园，比148.5㎡户型多一个书房，但面积小，只有6.2平方米，做房间有点勉强，在性价比方面不及148.5的户型。 198.99㎡4+1房间

双主套四房+乳母室，空间尺度宽。 主卧、衣帽间、主卫呈现“一字”三个分离设计，使用方便。 厨房不仅有入户花园，还有生活阳台，路线很明确。

但是，主卧门面对客厅，对隐私有一定的影响。 你会发现嘉裕公馆的各户型有很多共同点。 定位改善人群，基本上是大户型，都有入户花园和阳台，空间尺度把舒适作为第一重要意义。 双厕所是标准的，如果有面积许可就配置双主人，房间有大窗户，而且住宅率可以达到83%以上。 ……。

因为是年建的产品，嘉裕公馆在户型设计上比较新，适合改善现在客群的居住习性。

另外，由于面积的门槛几乎为120㎡，因此与中海花城湾相比，嘉裕公馆的轮层可能更整齐、更纯粹。

那么，嘉裕公馆的户型完美吗？ 当然，比如那个厨房非常必要，面积普遍小，对主妇不友好，而且很多户型没有设置生活阳台(除了199平以上的户型)。 只是入户花园(但是我认为入户花园不能代替生活的阳台)。

感觉不到吗？ 看看上面看到的几个户型。

122.92㎡三房:厨房7.3㎡。

148.5㎡三房:厨房5.8㎡。

172.68㎡四房:厨房6.9㎡。

198.99㎡四房:厨房8.5㎡。

找到问题了吗？ 148.5平，面积过了豪宅线的房子，厨房却只有5.8平？ 5.8平是什么概念？ 红盘珠江花城89边的小三房厨房面积都超过了6平方米！ 喂，这不是槽点吗？

而且，120馀平三房的厨房比170馀平四房的厨房大0.4平。 厨房的面积不一定随着总面积的增加而增加，这不是有点蜜汁操作吗？

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一个槽点

一朵预想啊。 把厨房弄得这么小，可能和嘉裕集团以往的产品风格有关。

根据公开资料，嘉裕集团不仅进军房地产，还进军酒店、百货公司、电影，代表作包括嘉裕礼顿阳光公寓、希尔顿阳光公寓、君杰国际公馆、嘉逸礼顿酒店、嘉逸国际酒店、维家思广场等。

因为擅长建造酒店和酒店式公寓，所以嘉裕在建造住宅的时候，也加入了建造酒店的思考和要素。 酒店的房间需要厨房吗？ 我不需要。 公寓里可以有厨房，也是小开放式厨房。 不能用火器。

看这个就能理解嘉裕公馆的厨房为什么变小了。 因为我想做年轻人喜欢的酒店风格。 这必须对厨房空间不满。 毕竟，年轻人对厨房空间不敏感。

实际上，嘉裕集团的“酒店风格”对嘉裕公馆的影响不仅仅是厨房的设计，小区整体的环境、风格、房地产等也受到了影响。

看。 无论是简单清爽的外立面，还是加入金属元素的大厅，都流行着现代时尚的酒店风格，符合一些年轻人的审美。

中介告诉我，因此嘉裕公馆吸引了很多年轻的买家、年轻的承租人，中海花城湾更吸引了家里的顾客。 室内的装修风格也是酒店风格。 下图，箱体配色都是深红色+黑色条纹，这在精装住宅中比较少见，是合适的酒店风格。 这种豪华的酒店风格，讨厌的人说“金属太多，家里的气氛不够”。

喜欢的人，北欧，日本风那么单薄，嘉裕这种富裕的风，适合我多彩的人生！ 在物业管理方面，嘉裕公馆有一定的酒店式管理基因，他们在开盘时以“超白金五星酒店金键服务”为大卖点。 但是，这个“金键服务”现在不怎么听人说。 毕竟3元以上的事业费，肯定不能支撑正宗的五星级酒店服务。 但是很多业主对小区的物业服务很满意，认为“尽可能满足业主的要求，而且可以收钱”。

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涨幅

看看这个棋盘的涨幅。

根据公开资料，年嘉裕公馆的一期平均价格为3.5万/平，现在约为12.4万+/平，8年间接近4倍，绝对是胜过大盘的高品质资产。 珠江新城(中区)楼盘的平均价格(数据来自贝壳网)。

特别是今年，这栋楼的爆发力很好。 其涨幅接近30%，在珠江新城仅次于中海花城湾。 来自网易房地产的截图来自吉屋网的截图

你还记得以前很多人讨论过吗？ 便宜的房子在增加还是贵的房子在增加？ 这个行情其实给出了答案。 越是核心资产，价格越可靠。 我还不讨厌贵，越高越贵。

总而言之，嘉裕公馆在珠江新城是非常有个性的存在。

楼龄新(中区楼龄第二新，第一尚东君御)，外立面比较时尚。

整个小区都是酒店风格，大厅、装修进行的是富裕、轻薄的风格，对喜欢这种风格的顾客来说有一定的魅力。 而且，这种风格在珠江新城中区比较少见，其他楼盘包括中海花城湾，都是比较家庭的风格。

没有户型，都是大三大四房间，户型实用舒适，周围的层相对好。

小区游泳池，网球场，物业管理很好。

这些优势足以吸引相当一部分的改善客群。

有了这个大背景，即使有点缺点，瑜也不会遮盖瑜。

小区花园小，密度高(7)，西侧被乌托邦墙堵住，空间有点小。

厨房面积小，设置不合理

小区是兴民路边的低层，被对面的利雅湾挡住，采光不好，花城街边被噪音干扰。

对于装修风格是酒店风格，喜欢简单温暖的家风格的人来说，可能不太合适。

好吧，再写会伤感的。 在珠江新城这个超级地区，一个楼盘有这几个小缺点，完全可以接受，没有大问题。

特别是容积率，对房价的影响没有想象中那么大，曼哈顿的豪宅也是密密麻麻的，最高的住宅可以超过400米。 实际上，容积率高的地区，资源聚集度高，城市化水平高，繁荣指数高的情况较多。

房价受到很多因素的影响，容积率是其中的一个指标，而且不是最重要的指标。 当然，如果其他条件大致相同，容积率的价值就会出现。 比如，同样是珠江新城的珠江别墅，价格并不比嘉裕公馆这样的高容积率的楼盘好。

这个楼盘的评级和中海花城湾一样，随时都可以购买。

这张照片都来自网络。 有关详细信息，请参阅水印。

扩展阅读:

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原标题:“珠江新城楼评:一个容积率超过7的楼盘，为什么是12万+？ 』

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